Vì sao người trẻ không nên mua nhà?

Cứ văn vở mãi cũng chán, thôi thì hôm nay làm toán cho đỡ nhức đầu vậy. Bài toán mà tất cả mọi người sẽ phải tính đến: mua nhà.

Bạn đang 30 tuổi và vừa mới lập gia đình. Giả sử sau 7, 8 năm lăn lộn từ khi ra trường bạn tích góp được 1 tỷ 500 triệu. Trong 10 năm tới, mỗi năm hai vợ chồng bạn tiết kiệm được 250 triệu sau khi đã trừ hết các chi phí thiết yếu: ăn uống, xăng xe, thuốc thang, bảo hiểm, dự phòng cho lúc cần thiết,… và phần 250 triệu tích lũy này bạn sẽ phải cần đối để dùng cho việc đi chơi, du lịch, đầu tư, hay mua nhà.

Để xây tổ uyên ương cho gia đình mình, hai bạn quyết định vay thêm 1 tỉ rưỡi từ ngân hàng để mua một căn chung cư, giả sử là tại Ecopark đi cho hoành tráng. Gói vay của ngân hàng cho phép bạn trả góp trong vòng 9 năm, mỗi năm bạn sẽ phải trả cho ngân hàng số tiền là 250 triệu¹. Thế là mỗi năm bạn mất toi tiền đi chơi và đầu tư. Tuy hơi cực tí những giờ bạn đã có nhà. Đây sẽ là nơi che mưa che nắng cho gia đình bạn. Con cái bạn sẽ lớn lên tại đây. Chúng sẽ được học tập đầy đủ và có hộ khẩu để dễ xin đi học. Thỉnh thoảng bạn sẽ có thể mời bạn bè đến căn nhà xinh xắn của mình tụ tập đánh chén rôm rả. Nghĩ đã thấy vui rồi và chắc hẳn bạn sẽ vô cùng hạnh phúc khi mua được nhà. Đấy là chưa kể căn nhà của bạn còn lên giá nữa chứ. Giả sử mỗi năm giá nhà tăng 4%². Theo công thức lãi kép thì sau 9 năm, khi hết nợ căn nhà của bạn sẽ có giá trị: 

3 x (1 + 4%)^9 = 4,27 tỷ.

Nhưng mọi thứ có lẽ không hẳn là màu hồng như thế. Khoản trả góp ngân hàng mỗi năm 250 triệu kia đòi hỏi bạn phải trả phần lãi tương ứng hàng tháng. Cuối mỗi tháng khi đến hạn bạn phải trả cho ngân hàng hơn 20 triệu, nếu không bạn sẽ bị phạt một khoản tương đối. Vì bạn vẫn còn trẻ và đôi khi hơi tiêu pha quá đà, nên sẽ có một vài tháng khi đến hạn đóng tiền mà bạn chưa có đủ. Thành ra bạn sẽ phải lo nghĩ ít nhiều trong khoảng thời gian còn đang nợ nần này. Thêm nữa, vì bạn đang nợ ngập đầu và phải dành dụm nhiều tiền để chi trả, bạn sẽ phải hạn chế tối đa những cuộc vui. Bạn không thể đi du lịch đâu xa, chả mấy khi mời bạn bè đến nhà và đôi khi phải “trốn” những buổi họp lớp, nhậu nhẹt hay đám cưới của mấy thằng bạn ế vợ. Nhưng không sao, bạn có nhà rồi cơ mà. Có nhà là quan trọng nhất.

Có một căn nhà ổn định là mong ước của tất cả mọi người. Ước mơ này đã đi sâu vào nền văn hóa của chúng ta và trở thành mục tiêu phấn đấu của tất cả người trẻ. Để có nhà, đa phần mọi người sẽ chọn việc vay tiền để mua nhà sau đó cố bóp mồm bóp miệng, nhịn ăn nhịn tiêu và nai lưng ra làm để trả nợ. Nghe có vẻ hơi cực. Chẳng lẽ để có nhà thì cứ phải sống kham khổ vậy sao? Thế thì còn gì là tuổi trẻ nữa? Tôi có một phương án khác, có lẽ sẽ dễ thở hơn để cho bạn có một chỗ ở ổn định.  

Giả sử bạn đã có một chút kiến thức đầu tư do chăm chỉ tìm hiểu trong những năm đầu đời. Bây giờ thay vì mua căn nhà, bạn sẽ đem số tiền 1 tỷ rưỡi tiết kiệm được đi đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp lớn và trái phiếu chính phủ. Kỳ hạn của trái phiếu là 9 năm và lãi suất mỗi năm là 10%. Điều này có nghĩa sau 9 năm bạn sẽ nhận lại số tiền đầu tư ban đầu và mỗi năm bạn nhận được lãi suất 10% trên tổng số tiền đầu tư. Phần lãi nhận được bạn cũng bỏ vào đầu tư trái phiếu luôn, tức bạn sẽ nhận được lãi kép cho khoản đầu tư trái phiếu của mình. Vì bạn không có nhà, mỗi năm bạn bỏ ra 80 triệu³ để thuê một căn hộ tương tự như căn hộ mà bạn dự kiến mua trước đó tại Ecopark. Bạn cũng bỏ thêm 20 triệu mỗi năm để có tiền đưa vợ con đi du lịch, hay chi trả cho những cuộc vui mà bạn tham gia. Vậy là mỗi năm bạn còn 150 triệu để đầu tư, và bạn cũng bỏ luôn khoản này vào trái phiếu. Tài sản của bạn trong 9 năm kế tiếp có thể được thống kê như như sau: 

Năm 0 (hiện tại): Bạn bỏ 1.500.000.000 VND mua trái phiếu. 

Năm 1: Bạn nhận được khoản lãi 10% từ trái phiếu = 1.500.000.000 x 10% = 150.000.000 VND. 

Bạn tích lũy được 150.000.000 nữa, và bạn tiếp tục bỏ cả 300 triệu này vào mua trái phiếu. Tổng tài sản của bạn là 1.800.000.000 VND.

Năm 2:  Bạn nhận được khoản lãi 10% từ trái phiếu = 1.800.000.000 x 10% = 180.000.000 VND. Bạn tích lũy được 150.000.000 nữa, và bạn tiếp tục bỏ cả 330 triệu này vào mua trái phiếu. Tổng tài sản của bạn lúc này là 2.130.000.000 VND. 

……..

Quá trình này tiếp diễn liên tục cho đến hết kỳ hạn của trái phiếu là 9 năm. Tài sản của bạn được thống kê theo bảng tại bảng sau:

Bạn có thể thấy nhờ đầu tư mà sau 9 năm khi trái phiếu của bạn được hoàn trả, bạn sẽ nhận được số tiền hơn 5,56 tỷ từ khoản đầu tư 1,5 tỷ ban đầu và thêm 150 triệu mỗi năm (tổng đầu tư = 2,85 tỷ). Trong 9 năm đó, bạn sẽ có mức sống rất thoải mái vì không có áp lực trả nợ. Bạn có đủ tiền để đi du lịch và không bỏ lỡ những cuộc vui. Bạn vẫn được sống tại chính căn nhà và khu vực mà mình yêu thích. Nếu bạn thích, khi hết 9 năm bạn có thể mua lại căn nhà kia lúc này có giá 4,27 tỷ mà vẫn còn dư ra hơn 1 tỷ đồng để tiếp tục đầu tư. Phương án 2 này giúp bạn có cuộc sống thoải mái, có tiền dư dả và không cần vướng bận chuyện tiền nong. Đó là thứ mà người ta vẫn gọi là Tự Do Tài Chính đấy bạn tôi ạ.

Tài sản và tiêu sản

Đa số chúng ta định nghĩa những thứ ta sở hữu là tài sản của ta. Căn nhà của ta, chiếc xe của ta, tiền trong tài khoản ngân hàng của ta, số trang sức mà ta có, cái điện thoại Iphone, những chuyến du lịch và những bữa ăn tại nhà hàng đắt tiền đều là tài sản của ta. Chúng ta thường cho rằng những người giàu là những người có nhiều những thứ như vậy. Những người có nhà lầu xe hơi, dùng Iphone và đi du lịch như đi chợ thì người đó là người giàu.

Vậy nên mục tiêu của mỗi người thường là cố gắng làm việc và tiết kiệm để có được thật nhiều những món đồ như vậy. Ta tích góp và vay ngân hàng để mua nhà. Ta mượn tiền từ bạn bè và người thân để sắm một cái xe mới. Ta tham gia chương trình trả góp 0% để rinh về con Iphone mới ra của Apple. Khi ta mua được những thứ như vậy, ta hạnh phúc vì nghĩ rằng mình đã có thêm tài sản. Mặc dù tài sản đó thường đi kèm một khoản nợ và áp lực trả nợ tương đối. Nhưng không sao, mình có thêm tài sản mà. Nợ nần áp lực một chút có sao đâu.

Robert Kiyosaki thì không nghĩ như vậy. Kiyosaki không cho rằng tất cả những thứ ta sở hữu đều là tài sản. Ông phân chia của cải của mỗi người ra làm 2 loại: Tiêu Sản và Tài Sản. Kiyosaki định nghĩa “tài sản là những gì bỏ tiền vào túi bạn” và “tiêu sản là những gì lấy tiền ra khỏi túi bạn”.

Cụ thể thì những thứ làm ta mất tiền để mua hoặc duy trì chúng là Tiêu Sản. Căn nhà bạn vay ngân hàng sẽ làm bạn mất tiền hàng tháng để trả lãi vay, nên nó là tiêu sản. Chiếc xe hay điện thoại mà bạn trả góp làm bạn phải bỏ tiền ra mỗi tháng để trả là tiêu sản. Kể cả khi bạn không phải vay tiền để mua một căn hộ hay xe hơi thì đó vẫn là tiêu sản. Vì nó làm bạn phải bỏ ra một khoản chi phí ban đầu để mua chúng và tốn thêm chi phí hàng tháng để bảo dưỡng và duy trì. Trong phương án 1, bạn mua một căn nhà 3 tỉ, nhưng mỗi năm căn nhà làm bạn phải trả khoản lãi 250 triệu và các chi phí duy trì khác nên thực chất nó là tiêu sản của bạn.

Ngược lại, những thứ mang lại tiền cho ta mới là Tài Sản. Khi bạn mua cổ phiếu hay trái phiếu, mỗi năm bạn sẽ được trả cổ tức hoặc lãi suất nên cổ phiếu và trái phiếu là tài sản vì chúng mang lại tiền cho bạn. Bạn mua một căn nhà và cho thuê lại, mỗi tháng bạn nhận được tiền thuê nhà nên căn nhà là tài sản của bạn do nó sinh ra tiền cho bạn. Nếu bạn mua vàng và bán ra khi được giá và thu lãi thì số vàng đó cũng là Tài Sản. Nhưng nếu bạn mua vàng trang sức về đeo lên người thì đó là Tiêu Sản. Trong phương án 2, bạn bỏ tiền vào đầu tư trái phiếu. Mỗi năm trái phiếu trả lợi tức cho bạn. Trong 9 năm sau đó bạn đều nhận được tiền nên trái phiếu là tài sản của bạn. 

Và đây là phần quan trọng nhất, Kiyosaki cho rằng “người giàu thì có nhiều tài sản còn người nghèo thì có nhiều tiêu sản”. Tôi cho rằng câu nói này ngược lại sẽ đúng hơn: Những người có nhiều tài sản sẽ giàu còn những người có nhiều tiêu sản sẽ nghèo. Khi bạn có nhiều tiêu sản như nhà cửa, xe hơi, điện thoại, hóa đơn, nợ thẻ tín dụng,… bạn phải gồng gánh một khoản nợ và mất tiền cho chúng hàng tháng. Thu nhập bạn kiếm được phải dành ra để chi trả cho các khoản này, vì thế nên bạn không còn chút tích lũy nào. Không có tích lũy và phải còng lưng gánh nợ thì bạn nghèo là điều dễ hiểu.

Ngược lại, những người giàu thực hiện một nguyên tắc mà Kiyosaki gọi là “bắt đồng tiền làm nô lệ cho mình, thay vì làm nô lệ cho đồng tiền”. Theo ông, việc đem tiền nhàn rỗi ra đầu tư vào các Tài Sản sẽ giúp số tiền của chúng ta tự động sinh lời, tiền tự đẻ ra tiền và ta không phải bỏ tiền ra duy trì những tiêu sản, vì thế ta lại có thêm tiền tích lũy để tái đầu tư hoặc chi trả cho những nhu cầu khác của mình. Việc đầu tư vào các Tài Sản làm gia tăng thu nhập và giúp bạn có thêm tích lũy, do đó bạn mới có thể trở thành người giàu.

Đó là lý do vì sao mà người trẻ không nên mua nhà. Căn nhà là một Tiêu Sản lớn sẽ bòn rút rát nhiều tiền bạc của bạn. Nếu bạn mua nhà khi còn trẻ thì bạn sẽ phải gánh trên vai một khoản nợ và áp lực tương đối lớn. Ai cũng cần có những Tiêu Sản, nhưng để đảm bảo tự do tài chính thì số Tiêu Sản bạn có chỉ nên chiếm phần nhỏ trong tổng số tài sản của bạn. Đa phần mọi người thường có tỷ lệ Tiêu Sản/Tổng tài sản rất lớn. Những căn nhà ở hay chiếc xe hơi thường là của cải lớn nhất mà một người sở hữu. Và điều này thường gây ra rất nhiều áp lực.

Duy trì tỷ lệ Tiêu Sản/Tổng tài sản thấp là cách mà những người giàu đã và đang làm để trở nên ngày một giàu có hơn. Trong khối tài sản 90 tỉ USD mà Warren Buffett sở hữu, số tiêu sản của ông bao gồm nhà ở, xe hơi và những thứ khác có giá trị chưa đến 20 triệu⁴ USD, chỉ chiếm 0.22 %. Phần hơn 89 tỷ còn lại là cổ phiếu của Berkshire Hathaway và các tài sản sinh lời khác. Buffett là hình mẫu hoàn hảo cho lý thuyết của Kiyosaki. Ông dành một phần nhỏ trong số của cải mình có để mua sắm những Tiêu Sản, và phần lớn còn lại dùng để đầu tư. 

Hướng đến cuộc sống thoải mái thay vì cuộc sống ổn định

Đất nước ta đã phải sống trong đói nghèo trong suốt phần lớn thời gian của lịch sử dân tộc. Mãi cho đến cuối thế kỷ 20, đa phần người dân vẫn chỉ sinh sống chủ yếu bằng trồng trọt và chăn nuôi, những công việc rất bấp bênh và phụ thuộc vào thiên nhiên. Một số ít người sống ở thành phố nhưng do sự tàn phá nặng nề từ chiến tranh và nền kinh tế kém phát triển mà cuộc sống của họ cũng rất thiếu ổn định. Trong 4000 năm Văn Hiến thì hầu như người dân Việt Nam phải sống trong đói nghèo. Vì thế, mong ước có một cuộc sống ổn định đã ăn sâu vào tư tưởng và nền văn hóa của chúng ta. Cha mẹ cho con học đại học để có một nghề nghiệp ổn định, chúng ta cố gắng làm lụng để có một căn nhà ổn định. Ổn định là mục tiêu hướng đến của cả xã hội. Đây là một mong ước chính đáng mà mọi bậc sinh thành đều muốn con mình có được, vì những thế hệ trước đã phải sống trong đói nghèo quá lâu. 

Tuy nhiên, một mong ước tốt chưa chắc đã dẫn tới một kết quả tốt. Và một cuộc sống ổn định không đồng nghĩa với một cuộc sống tự do và thoải mái.  Vì nền văn hóa của chúng ta muốn có sự ổn định và coi trọng những thứ hào nhoáng bề ngoài, chúng ta thường được khuyến khích mua thêm thật nhiều Tiêu Sản. Ai cũng mong muốn có một căn nhà đẹp hơn, có chiếc xe đắt tiền hơn, sử dụng điện thoại xịn xò hơn. Nhưng hướng đến một cuộc sống ổn định với nhiều tiêu sản, không may thay, lại thường đi kèm với áp lực, thiếu thoải mái và là thứ ngăn trở sự giàu có. Như ở ví dụ 1 đã nêu, việc cố gắng có một căn nhà ổn định thường làm ta phải gồng gánh và chịu rất nhiều áp lực từ các khoản nợ, cũng như phải hy sinh rất nhiều sở thích của mình. Mặt khác, sự ổn định và tiêu sản mà ta mong muốn là chướng ngại vật trong việc đạt tới ngưỡng giàu. Khi mà ta chỉ mong cầu một công việc văn phòng ổn định và mua thêm thật nhiều Tiêu Sản rồi gánh nợ từ nó, sao ta có thể đạt tới ngưỡng giàu được? 

Một cuộc sống ổn định đi kèm sự tự do và thoải mái, vẫn tốt hơn là cuộc sống ổn định mà nhiều áp lực. Xét cho cùng, việc sống thoải mái là đích đến cuối cùng mà mỗi người phấn đấu. Do đã trải qua nhiều năm cơ cực đói nghèo, nền văn hóa của chúng ta thường đồng nhất SỰ THOẢI MÁI với SỰ ỔN ĐỊNH. Bạn phấn đấu để mua nhà thực chất là vì bạn nghĩ có được căn nhà thì bạn sẽ sống thoải mái. Vậy tại sao chúng ta không hướng đến việc sống thoải mái thay vì cứ khao khát một cuộc sống ổn định? 

Tôi không có bảo bạn hãy cắm sổ đỏ của ông bà bô đi để lấy tiền du lịch vòng quanh thế giới đâu nhé. Tôi chỉ bảo rằng, thay vì đặt mục tiêu có một căn nhà ổn định để rồi vất vả lo lắng vì nó, hãy đặt mục tiêu có một cuộc sống thoải mái vô lo về tiền bạc. Hay nói cách khác, bạn nên hướng đến thứ được gọi là Tự Do Tài Chính thay vì một căn nhà, hay có được bất cứ thứ Tiêu Sản nào khác. 

Tự do tài chính có thể hiểu là việc bạn có thể đáp ứng những nhu cầu của bản thân mà không cần vướng bận về vấn đề tiền bạc. Bạn có thể mua món đồ mình thích mà không cần nhìn giá. Bạn có thể đi chợ mua đồ về nấu bữa ăn mình muốn mà không cần mặc cả. Và bạn có thể theo đuổi đam mê của mình mà không cần lo nghĩ chuyện tiền nong. Thậm chí là bạn có thể không làm mà vẫn có ăn.

Nghe như trong mơ ý nhỉ, nhưng tôi sẽ đạt được nó kiểu quái gì bây giờ? Tất nhiên rồi, bằng cách tạo ra nhiều Tài Sản thay vì Tiêu Sản. Khi bạn có nhiều Tài Sản, chúng sẽ tự động sinh lời và kiếm tiền về cho bạn, nhờ đó bạn có thể không làm mà vẫn có ăn. Khi bạn dùng 1 tỷ rưỡi để đầu tư chứng khoán thay vì mua nhà, đó là bạn đang chọn Tài Sản thay vì Tiêu sản. Nếu bạn sử dụng 500 triệu để kinh doanh thay vì mua xe, bạn đang tiến gần hơn tới tự do tài chính. Những đồng tiền đầu tư vào Tài Sản là những người làm công cần mẫn sẽ tự sinh sôi ra những đồng tiền khác. Chúng sẽ làm việc thay cho bạn, và do đó bạn sẽ có thể sống tự do và thoải mái hơn. Bạn sẽ bắt tiền làm nô lệ cho mình, thay vì phải đi làm nô lệ cho nó.

Việc đầu tư đúng cách vào Tài Sản không phải là dễ. Việc biết cách đầu tư hay kinh doanh để tạo ra những Tài Sản đòi hỏi những kiến thức và kỹ năng nhất định mà hầu như chúng ta đều mù tịt (đa phần mọi người chắc còn chẳng biết đến tác động của lãi kép). Nhưng việc này không hẳn là quá khó đến mức không thể đạt được, và theo tôi bạn vẫn nên hướng đến việc có nhiều Tài Sản. Vì nếu có nhiều Tài Sản hơn tiêu sản, kể cả khi không đạt được tự do tài chính, bạn cũng có thể sống thoải mái hơn. Ít nhất là sống tốt hơn chính mình nếu bạn đổ hết chỗ tiền mình có vào Tiêu Sản.

Tác giả: Vũ Đức Huy

Biên tập: THĐP

*Ảnh: Debby Hudson on Unsplash

__________________

Nếu bạn thấy thích bài viết này, ghé thăm blog của tác giả tại: fb.com/cahoileothac

__________________ 

CHÚ THÍCH

¹ Theo lý thuyết về giá trị thời gian của dòng tiền thì gói vay này có lãi suất hoàn vốn khoảng 9%, khá phù hợp với thực tế.

² Giá nhà tại Hà Nội tăng trung bình mỗi năm 4% trong 5 năm qua. Nguồn: https://vietnambiz.vn/gia-chung-cu-ha-noi-da-tang-20-trong-5-nam-qua-va-co-the-se-van-tang-20210125075004219.htm  

³ Nhà chung cư có giá 3 tỷ khấu hao trong 50 năm. Mỗi năm chi phí khấu hao = 60 triệu nên mức giá thuê 80 triệu một năm là khá hợp lý. Thực tế thì tôi cũng đã tìm thấy 1 căn hộ 80m tại Ecopark được cho thuê với mức giá này trên batdongsan.com.vn.

https://vneconomy.vn/warren-buffett-tieu-khoi-tai-san-gan-90-ty-usd-nhu-the-nao-20181010120450445.htm


💪 [THĐP EBOOK] Cẩm Nang Nofap – Cách trở thành người đàn ông ĐÍCH THỰC ➡️ https://bit.ly/camnangnofap
💥 Gia nhập THĐP DEEP CLUB ➡️ https://bit.ly/DK_DEEPCLUB
🗂 Danh sách tất cả bài viết Deep Club ➡️ https://bit.ly/DEEPCLUB_INDEX

🎯 Đặt mua tạp chí Aloha ➡️ http://bit.ly/THDPmembership
🎯 Mục lục TẤT CẢ nội dung volume 1-27 (Google Sheet) ➡️ http://bit.ly/mucluc_ALOHA
🎯 Mục lục ảnh bìa all volumes ➡️ http://bit.ly/THDP_ALOHA
🎯 Aloha Volume 1-2-3 FREE ➡️ http://bit.ly/33u4hkX
🎯 Donate ủng hộ các hoạt động của THĐP ➡️ http://bit.ly/donateTHDP

0 0 votes
Article Rating

Bình luận

0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments